Cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles

qué ocurre con la depreciación cuando se vende un inmueble de alquiler

La depreciación es un elemento clave de su estrategia de inversión inmobiliaria. Aunque las desgravaciones fiscales por depreciación son mayores en las propiedades más nuevas, están disponibles para todo tipo de propiedades de inversión.  Michael Sloan, de The Successful Investor, le explica cómo.

En nuestra primera historia, detallamos las exenciones fiscales por depreciación que puede reclamar en una nueva propiedad de inversión. Sin embargo, muchos inversores se pierden las exenciones fiscales creyendo erróneamente que no se aplican a las propiedades más antiguas. Sí se aplican, y aquí le explicamos por qué.

Cosas como las alfombras, las cortinas, los accesorios de baño, el lavavajillas y las lavadoras se pueden depreciar a medida que envejecen. La Oficina de Impuestos de Australia (ATO), opens in new window, enumera todos los artículos que se pueden reclamar y el tiempo que deben durar, lo que la ATO denomina «vida útil» del artículo. Por ejemplo, una alfombra debe durar 10 años, mientras que una cocina debe durar 12.

En el caso de los inmuebles adquiridos antes del 9 de mayo de 2017 (incluidos los contratos celebrados antes de esa fecha), así como de las instalaciones y los equipos que forman parte del inmueble, los inversores pueden reclamar la depreciación sobre la base de la evaluación de un perito de la vida útil y el valor restante del activo.

fórmula de depreciación de bienes inmuebles

Cuando usted alquila una propiedad a otros, debe declarar el alquiler como ingreso en sus impuestos. Pero puede deducir, o restar, sus gastos de alquiler -el dinero que gastó en su papel de persona que alquila la propiedad- de esos ingresos por alquiler, reduciendo su obligación fiscal. Muchos gastos pueden deducirse en el año en que se gasta el dinero, pero la depreciación es diferente.

Digamos que compra un edificio para utilizarlo como alquiler. En lugar de obtener una única y gran deducción fiscal en el año en que compró la propiedad, obtendría una parte del coste del edificio como una deducción por depreciación más pequeña cada año.

Una nota sobre la depreciación: Es posible que haya oído a la gente utilizar la palabra «depreciación» para describir la disminución del valor que se produce cuando una propiedad sufre desgaste. Esto no es realmente cierto. La depreciación consiste en asignar el coste de la propiedad, no en evaluar su valor. Se deprecia una propiedad de alquiler incluso si se mantiene en perfecto estado.

No sólo se deprecia el coste de la compra de la propiedad de alquiler. También se deprecia el dinero gastado en mejorar la propiedad. Una mejora es cualquier cosa que aumente el valor o la utilidad de una propiedad, la devuelva a un estado nuevo o como nuevo, o la adapte a un nuevo uso.

¿hay que depreciar los inmuebles de alquiler?

La inversión inmobiliaria tiene algunas ventajas claras sobre la inversión en el mercado de valores. Hay algunas deducciones fiscales habituales a las que pueden acogerse los inversores, pero también hay otras ventajas, como la depreciación, que quizá no conozca. La depreciación lineal es la amortización de los bienes inmuebles en cantidades iguales a lo largo de la vida útil de la propiedad que se permite a efectos fiscales.

Algunas normas son específicas, como la depreciación de las propiedades de alquiler, y específicamente de las viviendas unifamiliares de alquiler o condominios. No se aplican a las propiedades que usted pretende arreglar y reparar, y luego alquilar.

Si una determinada propiedad que costó 180.000 dólares se puede depreciar utilizando una vida fiscal de 27,5 años, usted dividiría 180.000 dólares por 27,5 para obtener una cantidad igual en línea recta de 6.545 dólares en depreciación cada año. Esa es tu deducción anual por depreciación, y no has gastado ningún céntimo extra en costes para conseguirla. Es tuya simplemente por haber invertido en primer lugar.

Esto supone que la propiedad está alquilada. El Servicio de Impuestos Internos establece un periodo de recuperación para los inmuebles de alquiler residencial de 27,5 años, basado en el sistema general de depreciación del sistema de recuperación acelerada de costes modificado (MACRS).

hoja de cálculo de depreciación de propiedades en alquiler

La depreciación de los bienes inmuebles es una herramienta importante para los propietarios de viviendas de alquiler. Le permite deducir de sus impuestos los costes de compra y mejora de una propiedad a lo largo de su vida útil, y por lo tanto reduce sus ingresos imponibles en el proceso.

Invertir en una propiedad de alquiler puede ser una decisión financiera inteligente. Para empezar, una propiedad de alquiler puede proporcionar una fuente constante de ingresos mientras que usted construye la equidad en la propiedad, ya que (idealmente) se aprecia con el tiempo. También hay varias ventajas fiscales. A menudo se pueden deducir los gastos de alquiler de los ingresos que se obtienen, reduciendo así la carga fiscal total.

La mayoría de los gastos de alquiler de la propiedad, incluidos el seguro de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de reparación y mantenimiento, los gastos de la oficina en casa, los seguros, los servicios profesionales y los gastos de viaje relacionados con la gestión, son deducibles en el año en que se gasta el dinero.

Otra deducción fiscal clave -la provisión por depreciación- funciona de forma algo diferente. La depreciación es el proceso utilizado para deducir los costes de compra y mejora de una propiedad de alquiler. En lugar de obtener una gran deducción en el año en que se compra (o mejora) la propiedad, la depreciación distribuye la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad.

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